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”(证券日报) 【A股本轮行情远未走完 下周或迎来反弹期】尽管本周五A股的反弹比较弱势,但A股经历大跌之后,向下的空间很有限,从整体趋势来看,受流动性、经济基本面等因素决定,A股本轮行情远未走完,下周A股市场很可能迎来反弹期。
【8月有万能险结算利率跳水,从年化5.84%直降至2.5%】调查发现,部分险企的万能险结算利率全部下调至5%以下,部分险企产品结算利率分化,有的维持高位、有的则直接下调至2.5%。
国华人寿的周结算万能险产品——国华智多宝终身寿险(万能型)(E账户)在8月17日及之前的结算利率为年化5.84%,从8月24日起,该款产品的结算利率直接下调至2.5%,但与此同时,该公司仍有多个万能险账户的结算利率未发生变化,稳定为年化5.84%。
(证券日报)
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(21世纪经济报道)9月11日,常州市发布7条楼市调控新政,其中为坚决遏制投机炒房,限售、限贷政策双升级,新购住房限售4年,二套房首付6成。
新政自9月12日起实施。
业内人士认为,常州新政将限售时限增长、限贷范围扩大,进一步深度打击投资投机行为。
这也是对“8.26”部分城市房地产工作会商会精神的落实。
预计全国其他房价过热或参加过中央座谈会的城市都会出台政策,目前已经累计超过15个城市发布了不同力度的调控政策,预计本轮调控升级城市有望超过30个。
(证券时报网) Zaner Group高级副总裁Peter Thomas:鉴于白银之前的走势,过去三周看到很多投资者获利回吐。
“5、6月份开始忙起来了,7月中旬订单明显增多,迎接圣诞季。
”在深圳从事了十多年外贸业务的李女士向证券时报记者表示,目前的经营情况,相比疫情前,恢复了六成左右。
(证券时报网) 全球最大白银ETF—iShares Silver Trust持仓较上日减少52.11吨,当前持仓量为17321.14吨。
2014年至2018年五年间,有451个城市“城扩人增”,有87个城市“城扩人走”,有18个城市“城缩人增”,有13个城市“城缩人走”。
最近一段时间,一些资源型城市、人口流出城市的房价引起关注,“一套房不足十万块”,对“鬼城”的讨论再度热烈。
(21世纪经济报道)进入第二季度,随着复工复产复市持续推进,快递业务增速明显加快,重回30%以上。
特别是5月份全国快递业务量增速超四成,创2018年2月份以来新高。
当前,邮政快递业已基本摆脱疫情影响,日均近2亿件,日均服务用户4亿多人次,预计今年快递业务量将突破750亿件。
(证券日报) 市场消息:特朗普考虑为放弃使用生物燃料的炼油行业提供现金援助。
【美国新冠病毒感染病例超过643万】据美国约翰斯·霍普金斯大学全球疫情实时监测系统显示,截至美国东部时间9月11日下午5时31分,全美共报告新冠病毒感染病例6431885例,其中包括死亡病例192663例。
与约24小时前数据相比,美国新增感染病例41045例,新增死亡病例1051例。
(人民日报)
高杠杆下的快速扩张,成就了融信占据千亿房企一席之地,也吞噬了本属于正常千亿房企的利润。
“她那时还太年轻,不知道命运所赠送的礼物,早已在暗中标好了价格。
”
这是奥地利作家斯蒂芬·茨威格在其传记作品《断头王后》中的一句话。
在这部作品里,斯蒂芬·茨威格讲了法国国王路易十六之妻——玛丽·安托瓦内特的一生:前半生的“赤字夫人”,热衷于舞会、玩乐和庆宴,并耗费巨资修建行宫;后半生的“断头王后”,因其轻率和政治上的幼稚,使自己在法国大革命时期被置于狂飙的巅峰,最终难逃厄运,被送上了断头台。
注意,斯蒂芬·茨威格写的不是小说,而是史实。
中国人讲,以史为镜,可知兴替。
轻率和政治上的幼稚——放在中国房地产行业当下的语境里,大概就是对政策理解和把握不充分、不准确、不透彻。
而据媒体报道,融信中国(以下简称融信)管理层在今年年中会上,就做了如此明确表态——
“我们对政府的限价政策理解不完全透彻。
”
8月的最后一天,融信发布了2020年上半年业绩报告。
结合其2015年到2018年的规模急速扩张表现,这份年中报与其说是“成绩单”,不如说是大跃进后遗症诊断报告。
今年上半年,融信实现营收为210.66亿元,较同期下滑20.85%;
毛利跳水式下滑,较去年同期下降高达50.63%,仅为31.40亿元。
净负债率自2019年12月31日的70%上升至2020年6月30日的91%,上涨了31%,剔除预收款后的资产负债率为73.8%。
营收下滑,毛利率创下2016年上市以来新低,负债端又踩到了目前最敏感的“三条红线”之一。
对于备受外界关注的毛利率,融信管理层直言,随着之前部分中高价地的逐渐结转,公司在18年开始对限价政策理解足够透彻……但是到目前为止,限价政策依然存在,这种回升不会是一蹴而就的,是逐步回升的状态。
显然,曾经被媒体称为“地王收割机”的融信,到了该还债与必须解局之时。
较为迫切,当下融信需要去解决的是负债问题。
根据中报显示,融信净负债率自2019年12月31日的70%上升至2020年6月30日的91%,上涨了31%,而剔除预收款后的资产负债率为73.8%,短债比为1.7倍。
虽然公司现金短债比、净负债率均达标,但剔除预收款后的资产负债率仍踩到第三道红线——剔除预收款后的资产负债率,不得超过70%。
负债的形成,来源于对规模扩张的强烈渴望。
这样的渴望,深刻地印在每一家闽系开发商的心中。
2015年到2018年,仅用3年时间,融信就将自己的规模从二百亿扩大到千亿,这与其激进的拿地策略分不开关系。
2016年,被称为中国房地产“地王年”。
据克而瑞数据显示,当年全国范围内产生了超340宗单价、总价地王。
融信则是“地王年”里的明星。
当年7月,在超过400轮竞价后,融信击败近20家房企,以110.1亿元一举拿下上海静安区中兴社区两块地。
高达10万元每平米的楼面价不仅远超起拍楼板价41912元,还历史性地刷新了当时全国的单价记录。
融信一战成名,收获“地王”称号。
此后,融信在2017至2019年仍加速拿地,在杭州、南京、苏州等地也举牌拿下多个“地王”,被媒体称为“地王收割机”。
与此同时,融信的债务也高居不下,截至2019年末,负债总额合计高达1729亿元。
一二线城市的地皮很贵,但融信却信奉着高杠杆生存之道。
这样的打法本身并非不可,可融信却碰上了堪称史上最严调控时代。
在房住不炒的背景下,一系列限价、限售、限贷政策袭来,“三条红线”房企融资新规下,诸多信奉高杠杆的房企正面临危急存亡之秋。
而融信,则迎来了第二个难解的后遗症。
高杠杆下的快速扩张,成就了融信占据千亿房企一席之地,也吞噬了本属于正常千亿房企的利润。
据公开资料整理
通过比较克而瑞相关榜单中,与融信同一梯队的千亿房企中期报告数据可以发现,融信的毛利率大幅低于同梯队水准。
由于预售制度的存在,房地产企业的财务数据普遍具有滞后性、错配性的特点,当年营收、利润往往反映的是前两三年的销售情况。
而当下融信极低的利润水平,正是前几年“高价地”种下的苦果。
仅在2016年,融信就耗资高达484亿元拿地,其中不乏多个高价地项目,包括让融信一战成名的当时全国单价地王上海静安中兴社区地块。
但是随后政策的出台,房地产市场开始调控,限价令也相继颁发,上海静安区地王在2020年5月13日才正式开盘,楼面价高达10万元平方米,但静安区平均房价才为10万/平方米。
这不仅给融信带来了上百亿的资金沉淀,也让其注定亏本售卖,影响利润。
通过中报,也能发现位于上海地区平均成本高达65000元/㎡的项目较去年同期结转面积和金额上升不少。
在中期业绩会上,融信首席财务官张立新对利润下降的解释是,“公司对限购理解不透彻”,2016年下半年和2017年拿的一些相对高价地,这部分地都在非常好的位置,但是最终政府批的限价远低于预期售价,导致这部分项目的毛利率偏低;同时之前的一些收购项目有部分在收购阶段,毛利比较低。
但令人费解的是,至少到目前为止,融信似乎并未修正打法,拿地激进之风犹存。
观察融信拿地,其大多通过合营方式。
据克而瑞公布的2020年上半年房企销售数据显示,融信的权益销售额为169.2亿元,权益占比仅有38%,从2016的91%一路下跌。
这种瞄准一二线高价拿地合营开发的模式,无疑帮助了融信从区域房企成长为全国性房企,实现了闽系房企最看重的规模,但规模扩大的同时,债务随之扩大、利润随之缩减却是必然。
2020年,规模已经不再是房企最需努力的目标,因为无论是公司市值或是融资条件,看中的是房企的财务结构。
但在土储里仍趴着一块成本十万每平米的上海土地情况下,融信再次展现了10天拿地94亿元的凶猛姿态。
据媒体报道,8月17日,融信以48.71亿元总价竞得上海嘉定南翔2幅宅地,溢价率35.53%;8月6日,融信+旭辉联合体则以45.23亿元竞得闵行区七宝镇古美北社区一宗地块,溢价率约40.55%。
在此之前,融信还曾于7月底参与竞拍上海浦东新区黄浦江南延伸段前滩地,不过最终惜败陆家嘴。
据克而瑞《2020年1-6月中国房地产企业新增货值TOP100》榜单显示,2020年上半年销售百强房企拿地销售比为0.37,较去年全年微涨0.03,但与去年上半年相比则基本持平。
而融信则走出了一条逆势拿地曲线:今年上半年新增货值807.8亿,较去年同比增长约145%,排名18位,较去年同比上升24位,拿地金额363.4亿元,同比上涨201%。
如此看来,融信似乎并没有汲取之前的经验或者教训,或许也没有完全透彻理解政府政策。
7月份,已有多座城市相继出台调控政策。
舆论普遍认为,如果因为土地热导致楼市交易价格难以把控,上海后续调控政策也会落地。
上海并非孤例。
融信的拿地策略是持续在一线城市收购地块,其上半年平均地价为8550元/平米,相较去年也是持续走高。
根据业绩发布会上的会议记录,融信的理念是“在目前情况下,融信拿地还是集中在一二线,尽管毛利率会低一点,但是安全性要高一些,未来要把长三角做到更加深耕”。
据其中报显示,上半年,融信实现了603.58亿元的合约销售,同比增长6.49%,截止8月,融信的总合约销售约为845.33亿元,基于此,融信年度1500亿元的销售目标应该是不难完成。
每个公司有自己的战略判断与经营逻辑,但是当适度少量补仓成为头部房企战略共识的背景下,融信却选择在土地市场上挥洒自己原本就不富裕的余粮。
这无疑给融信未来二至三年的利润和债务情况,再度埋下隐患。
横向对比行业,在销售规模相近的情况下,融信中国的市值却最小,连荣盛发展、远洋集团和中国金茂的一半市值都不到。
对标闽系兄弟正荣,市值也只有人家的一半。
对于脚踩一条红线的融信来说,克制激进,高质量的平稳发展或许才是其地产下半场的合理发展逻辑。
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