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中房报记者 陈标志丨海口报道

海南华晶置业有限公司开发的海口海航城，是一个建成22栋楼、实测销售面积近38万平方米的大型小区。

    这笔需要补缴的4.2亿元“购房差价”，源于海口海航城要从限价商品房转化为普通商品房。

    海南华晶置业则由海航地产控股（集团）有限公司100%控股。

按照海口海航城项目实测销售面积计算，海航城业主需均摊1107元/平方米的补缴费。

    海口海航城大户型房屋居多，每套房产少则要补缴10万元，多则补缴20万元左右。

    这笔补缴款项是办理不动产权证的前置条件，倘若双方僵持不下，原本迟迟未办证的2928套房产，办证之路会更艰难曲折。

为什么限价商品房要转化为普通商品房？在这笔巨额补缴款背后，到底发生了什么？最近，中国房地产报记者对此进行了采访调查。

一条群发的催款短信

“在集团领导大力支持与协调下，2019年12月4日（海口）市政府召开专题会议并出具会议纪要，原则同意海口海航城项目依法依规由保障性限价商品房转化为普通商品房……”8月24日下午，海航城小区业主严江龙突然收到一条短信。

电梯口的易拉宝通知。

起初，严江龙还以为这是一条垃圾信息。

    后来他一经打听，立刻震惊起来，小区其他业主都收到了同样内容的短信。

    后来，小区每栋楼的电梯口都摆放了印有上述内容的易拉宝，业主终于确认了这条短信内容的真实性。

短信是海航方面群发而出，通知小区全体业主补缴4.2亿元“购房差价”。

中国房地产报记者了解到，这条信息的大致内容为，海口海航城项目要从保障性限价商品房转化为普通商品房，并按照普通商品房的标准补缴改变土地用途的土地出让金（37745.05万元）、城市基础设施配套费（4259.24万元）等相关费用，这些费用总计4.2亿余元。

开发商称，上述费用金额系海口市自然资源与规划局告知的，海口海航城项目实测销售面积为379578.5平方米，则需均摊补缴费用标准为1107元/平方米。

    短信称，为加快不动产权证办理，业主务必在9月1日至9月20日期间，前往新海航大厦海口内销办公室或海航城物业办公室签署申请书。

该短信一经群发，立即在海口海航城小区业主中传开。

    受访业主向记者表示，他们对海航方面要求业主分摊4.2亿元补缴款表示难以接受。

业主的购房合同封面上显示为“商品房”。

“开发商要求海航城业主补缴总额高达4.2亿元的土地出让金、城市基础设施配套费，平摊到各业主身上是1107元/平方米，我们业主少则要交10万元，多则要交20多万元。

    但是我们当初购买的就是普通商品房，这在购房合同上有明确的载明。

    ”严江龙等业主告诉记者，他们在2013年前后购买海口海航城小区的房子，至今没能办理相关产权证。

为此，8月29日晚8时许，大批业主汇集在小区广场首次召开业主见面会。

    “在我们几个500人的微信群里，绝大部分业主表示不愿意承担这笔费用。

    ”业主王柳燕告诉记者。

商品房为何变成了限价房？

中国房地产报记者了解到，此前海口海航城业主就小区房屋产权办证问题，通过相关“网络问政”平台进行过信访。

    2018年9月，海口市国土资源局（现为海口市自然资源和规划局——记者注）也对此公开进行了回应。

据海口市国土资源局在网上公开回应称，海口海航城小区开发商为海南华晶置业有限公司，宗地位于海口市海榆东线高速公路东侧，2013年1月21日核发海口市国用（2013）第000685号，土地登记面积为117220.64平方米，土地登记用途为城镇住宅用地。

    据悉，海南华晶置业有限公司系海航地产控股（集团）有限公司100%控股的下属企业。

海口市国土资源局还回应称，该局已多次召集市住建局、市规划委等相关人员召开座谈会，已将调查情况上报市政府，建议市政府组织相关单位研究化解方案，待市政府批示后，再根据批示文件落实相关工作。

海口海航城小区共有22栋楼。

记者了解到，海口海航城小区已建成楼房22栋，共有2928套房产。

    按照开发商的说法，从2010年开始，项目作为员工福利房，面向海航集团内部员工进行认购，目前累计出售约2300套。

    开发商一位负责人日前也向中国房地产报记者表示，认购该小区房子的大多数是海航内部员工，但员工认购是需要打分评级，不是所有的员工都能享受这一福利。

但受访的业主则表示，实际购买该小区房产的海航内部员工并不多。

    “海航内部员工购房大概占到小区所有业主的三分之一，绝大部分是外部人员购买，其中包括当地地税系统职员的几百套团购房。

    ”业主王柳燕告诉记者，当初有海航内部员工取得购房指标后，对外转让“指标”，收取10万元至20万元不等的“指标费”。

海口海航城预售许可证。

开发商方面回应称，海航城于2013年取得预售许可证，在2011年至2013年之间，他们确实向省市两级地税系统销售了600套，也是作为团购福利房；后来有部分人员退房，他们又组织了一次认购，大概有两三百套，“那时没有那么严格，确实有外面的人购买”。

业主罗帅武表示，他并不是海航的员工，经过其他朋友介绍，他直接去了海航大厦认购。

    罗帅武提供的材料显示，他以5378元/平方米的价格，购买了海口海航城一套165余平方米的房产。

    据业主介绍，海航城大户型房子居多，面积最小的93平方米，最大的达200平方米左右。

“我当时去认购时，开发商出示的证件是齐全的，包括建设工程规划许可证、施工许可证以及商品房预售许可证。

    ”业主王柳燕告诉中国房地产报记者，所有购房人与开发商签订的购房合同均是当地住建部门、工商部门监制的《海口市商品房买卖合同》，“买卖合同第二条也明确写明‘买受人购买的商品房为预售商品房’，现在怎么就说是‘保障性限价商品房’了呢？”

有业主向记者出示了2013年6月6日开发商发给业主“关于海口海航城整体签约及贷款办理的通知”邮件中，也明确载明“海口海航城（2013年）5月29日喜获商品房预售证，项目性质已明确为商品房”等字样。

开发商：原本是好心办好事

近3.8亿元土地出让金、4000余万元城市基础设施配套费，这笔合计4.2亿元“购房差价”，到底由谁来承担？海口海航城业主表示“均摊没有事实依据”，开发商却表示“企业没办法承担”。

如果双方无法达成一致的意见，不动产权证的办理将很难成为现实。

海南华晶置业有限公司一位负责人接受中国房地产报记者采访时表示，当初海口海航城项目确实是作为员工福利房来操作，原本是好心办好事，没想到后来留下了隐患和瑕疵。

    据其介绍，该项目于2010年底启动员工认购工作，员工按照打分排名顺序获得认购资格。

尽管海口海航城项目还处于图纸阶段，但到2011年1月份就认购了2200多套，认购金为25%的房款，均价为4500元/平方米。

上述负责人回应称，海航城项目明显带有福利房的性质，通知上也做了福利房的相关说明。

    他介绍，该项目土地原为工业用地，海航方面是通过公司股权转让的方式收购土地，当初也是按照福利房项目的性质向有关部门申报，后进行土地变性、容积率调整。

“当时楼面价就达1100多元/平方米，从地下室到地面的主体建筑，开发成本核算已经达到2800元/平方米。

    ”该负责人称，全部下来要达到4400多元/平方米，这还不包括销售运营管理成本，“现在多出这些差价4.2个亿，作为公司（开发商）没有办法承担。

    ”

据了解，海口海航城在2013年取得商品房预售许可证，2014年项目竣工验收后交付使用，一直到2017年才取得竣工验收备案。

    该负责人对此解释称，因为是作为单位员工福利房，不像普通商品房要求那么严格，只要竣工煤气水电等开通，具备居住条件就交付给业主使用了。

对于业主反映《商品房预售许可证》《商品房买卖合同》等材料证明其购买的房屋为普通商品房的说法，该负责人解释称，该项目在2017年4月份取得竣工验收备案后，开始大面积办理产权证，“我们当时向规划部门提出申请的时候，规划部门不受理，后来我们才发现这个问题。

    ”

发现了什么问题呢？该负责人进一步解释称，项目在后续办理其他证件时，因限价商品房的购买资格是针对低收入家庭，对房产面积（面积90平方米为主，不得大于120平方米）、购房人员资格限制较多，项目组在符合当时政策法规的前提下，以普通商品房名义办理了预售许可证，并与购房人签订了商品房买卖合同，“当时是好心办好事，没想到后来给我们留下了隐患和瑕疵在里面。

    ”

该负责人称，这个问题暴露出来后，他们给海口市政府打了申请报告；2018年，海口市政府原则同意海口海航城从限价商品房转为普通商品房，但是要征求业主的意见，全体业主同意后才能办理产权证。

    “业主的意见不统一，我们也感到很无奈。

    ”该负责人表示。

“让企业掏出4.2个亿出来，我们确实也无力承担这个事情。

    ”该负责人表示，他们的销售人员也解释存在不到位的情况，造成一些业主有反对意见，“目前市政府也了解到了这个事，非常重视，我们也正在积极跟政府有关部门进行沟通，看是否有更加合理的方式来妥善解决这些问题，后续的工作也正在开展。

    ”（本文涉及业主均为化名）

审读：戴士潮

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