国通信托-盐城项目集合资金信托计划(观望)

           

▲图片来源：新京报网

文 | 柯锐

357元/㎡、416元/㎡、500元/㎡……这是辽宁省阜新市近期部分二手房的挂牌价格。

    听惯了、见惯了动辄10000元/㎡起步的房价，很多人或许不敢相信，但这的确是事实。

    如今在阜新市，挂牌价在两三万元，或者三四万元一套的楼房并不少见。

    

房地产出现“白菜价”的城市，阜新不是第一个。

    近年来，类似情形也出现在鹤岗和鄂尔多斯等城市。

    这些城市有一些共同特征，楼市“白菜价”折射出这些地方在城市化发展中遭遇到的一些深层次问题。

    这种房价低探现象，今后可能会在更多阜新这样的三四线、四五线城市上演。

    

房价“低到尘埃”在北方城市接连出现

阜新绝非籍籍无名之辈，而是一座历史文化悠久的城市，位于辽宁西北，与省会沈阳市直线距离147.5公里。

    

阜新被誉为“玉龙故乡，文明发端”，也是契丹民族的摇篮、武当宗师张三丰的故里。

    

此外，阜新还被誉为“煤都”，曾拥有全亚洲第一大露天煤矿。

    煤矿业曾让这座城市享受了高光时刻，但如今，阜新的房价疲软与此也不无关系。

    

目前来看，这座城市以两三万元、三四万元“白菜价”出售的房源，有几个特点，一是多为小面积回迁房，一是所在位置离阜新市中心相对较远，大多数是不带装修的毛坯房。

    

           

▲图片来源：新京报网

不过，即使是市中心，阜新的楼市也表现一般。

    

阜新市2019年全年商品房销售面积74.7万平方米，比上年下降29.1%，其中住宅销售面积66.1万平方米，下降29.1%；商品房销售额26.6亿元，下降30.9%，其中住宅销售额23.3亿元，下降28.8%。

    

而据当地房产中介部门分析，业主卖房的原因，有的是因为家中有多套住房；有的是鉴于阜新缺少发展机会，卖掉住房去外地发展等。

    

因此，阜新楼市出现“白菜价”的原因之一，可视为当地房源“产能过剩”而需求不足。

    

2013年12月，《辽宁日报》发表的标题为《“新”字经济彰显辽宁阜新城市转型的焕然巨变》报道中提及：“从2002年开始，阜新开始了大规模、高标准实施采煤沉陷区治理工程，累计完成投资14.4亿元，新建居民住宅110万平方米，建设学校、医院等公共建筑19万平方米，13万居民告别险房……城镇居民人均居住面积由过去的7.6平方米提高到22.5平方米。

    ”

卖房的人多，买房的人少，房价自然萎靡不振。

    此外，随着当地人口外流，也进一步消解了楼市需求。

    

楼市出现“白菜价”不只是阜新。

    近几年，黑龙江鹤岗和内蒙古鄂尔多斯也因出现类似现象被称为“鬼城”。

    一篇刷屏的《5万元到鹤岗买两居》文章说，5万元在其他地方也就是买个厨房而已，而在鹤岗5万元却能够买到一套二居室。

    

鄂尔多斯也盛产煤炭，是全国第一产煤大市。

    但2012年后，因煤炭价格暴跌，煤炭行业陷入产能过剩，当地煤炭红利终结，大量人员因为丢失工作离开这座城市，留下了“鬼城”名号。

    

收入不高、人员外流制约城市发展

阜新、鹤岗、鄂尔多斯等城市出现房价大幅走低，虽然时间有先后，城市规模也不一，但仍呈现出共同的特点，那就是房价疲软时，正是城市产业衰退、市民收入乏力的时候。

    

阜新市2019年国民经济和社会发展统计公报显示，全年城镇常住居民人均可支配收入29514元，比上年增长6.9%；农村常住居民人均可支配收入14849元，比上年增长10.5%。

    

而国家统计局公布的2019年全国居民人均可支配收入数据显示，按常住地分，城镇居民人均可支配收入42359元，比上年增长7.9%，扣除价格因素，实际增长5.0%。

    城镇居民人均可支配收入中位数39244元，增长7.8%。

    农村居民人均可支配收入16021元，比上年增长9.6%，扣除价格因素，实际增长6.2%。

    

可见，阜新的市民收入和增速，都大幅低于全国水平。

    

           

▲图片来源：新京报网

再看人口方面。

    阜新市2015年至2019年国民经济和社会发展统计公报显示，2015年末全市户籍总户数67.4万户，总人口189.5万人；2016年末全市户籍总户数67.8万户，总人口188.9万人；2017年末全市户籍总人口186.2万人；2018年末全市户籍总人口185万人；2019年末全市户籍总人口183.7万人。

    

从数量上看，阜新近五年的户籍总人口呈下降趋势。

    此外，据当地房产中介人士介绍，随着大量年轻人外出务工，当地常住人口的下降幅度可能比登记在册的户籍总人口下降幅度更大。

    

居民收入和人口数量，是观察阜新楼市的两个关键窗口。

    

这也再次印证了这样的规律：城市房价上涨，依靠地方经济发展和居民财富增长，而城市经济发展主要依靠产业，尤其是支柱产业。

    如果产业衰败、人口流失，则居民收入增长乏力，购房需求不旺，楼市自然萎靡不振。

    阜新、鹤岗、鄂尔多斯等地都先后存在类似问题。

    

再深一层次看，不只是房地产业的发展最终来自人口增长，实际上，城市发展的根本动力和第一资源也是人口。

    

人口聚集带来经济聚集（收入上涨），经济聚集又吸引更多的人口聚集。

    相反，离开了人口集聚，城市发展失去动力，房价暴跌只是后果之一。

    

城市发展要摆脱资源依赖症

一手连接沈阳经济区，一手连接沿海经济带，阜新的地理位置不可谓不好。

    

阜新曾经因煤而立、因煤而兴。

    煤电独大，一度占阜新全市工业比重达76%。

    

然而，经过多年开采，阜新的煤矿资源已经枯竭。

    2001年，阜新被正式认定为全国第一个资源枯竭型城市；同时，阜新也是我国在2001年确立的第一个资源型城市转型试点城市。

    

煤炭开采资源枯竭，曾经的支柱产业式微，而其他产业发展却没有迎头赶上。

    

最近三年，在辽宁省各城市中，阜新市GDP排名末位。

    

           

▲图片来源：新京报网

产业不兴，城市就缺少就业与发展机会，居民人均收入也就萎靡不振。

    青壮年产业工人大量外流也就不奇怪。

    

《辽宁日报》刊发的《“新”字经济彰显辽宁阜新城市转型的焕然巨变》中，提到了阜新市针对资源枯竭问题的措施：

“煤炭资源枯竭的阜新创造了一个大资源概念。

    在利用好自身有限的煤炭资源前提下，通过2007年11月10日开建的巴新铁路，从内蒙古东部一年至少运来500万吨煤炭，使阜新成为煤炭集散地，为发展煤化工产业打下坚实基础。

    2010年3月，总投资245.7亿元、年产40亿立方米的大唐国际煤制天然气示范项目在阜新正式开工建设，这是阜新历史上投资最大的工业项目。

    在接续产业的选择上，阜新还‘创造优势’加快发展农产品深加工、‘再造优势’发展液压和氟化工产业、‘无中生有’发展皮革、林产品加工业等，同样可圈可点。

    ”

此外，该文还披露了这样一个细节：阜新建立了一个个专业性团队，发展煤化工产业有“煤化工办”、发展氟化工产业有“氟化工办”等。

    

根据这些信息可看出，阜新近些年应对煤炭资源枯竭的新兴产业，仍然是煤炭集散、天然气、皮革等。

    这些产业的一个共同特点，是严重依赖自然资源。

    

如果当地仍然将产业转型的希望重点寄托在这些依赖自然资源的产业上，随着资源的逐渐紧张乃至枯竭，恐怕今后仍然会面临同样的问题。

    当地居民的收入和就业前景仍然难以乐观。

    

今天，城市化进程的基本规律仍然是，人口聚集带动更高程度的经济聚集，经济聚集反过来又刺激更高的人口聚集。

    人口聚集和经济聚集两股力量交互作用，推动城市化水平提升和城市持续发展。

    

产业兴盛，收入提升，才能吸引更多人口聚集， 进一步促进城市发展。

    

阜新、鹤岗等城市现在的房价疲软乃至经济不振、人口流失，是资源型城市面临的普遍性问题。

    可以预见，阜新等城市出现的房价下跌现象，今后可能会在更多的三四线、四五线城市上演。

    

解决之道，仍然需要从产业的真正转型升级寻找答案。

    这个过程中，阜新等城市需要克服两个路径依赖和定式思维，一是摆脱依赖自然资源，二是真正实现由“政府主导”转变到“市场主导”。

    

面临这些挑战的，绝非阜新一地，对于东北乃至中国不少城市来说，同样如此。

    

柯锐（新京报智慧城市研究院首席研究员）

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    （央视）

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